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关于印发《社会保障基金现场监督规则》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 07:51:13  浏览:8745   来源:法律资料网
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关于印发《社会保障基金现场监督规则》的通知

劳动和社会保障部


关于印发《社会保障基金现场监督规则》的通知

各省、自治区、直辖市劳动和社会保障厅(局):

为健全社会保障基金监督制度,规范现场监督检查行为,提高监督工作
质量,根据有关规定,我部制定了《社会保障基金现场监督规则》,现印发
给你们,请遵照执行。

二○○三年三月五日


社会保障基金现场监督规则

第一条 为健全社会保障基金监督制度,规范监督检查行为,提高现场
监督检查质量,根据有关法规政策规定,制定本规则。

第二条 本规则所称现场监督,是指劳动保障行政部门基金监督机构对被
监督单位管理社会保障基金情况的实地检查。

被监督单位包括社会保险费征缴机构、社会保险待遇支付机构、社会保
障基金管理和运营机构。

第三条 县级以上劳动保障行政部门基金监督机构,依据本规则对下列
各项社会保障基金收支、划转及管理运营情况实施现场监督。

(一)基本养老保险基金、基本医疗保险基金、失业保险基金、工伤保
险基金、生育保险基金和农村养老保险基金;

(二)企业年金基金、企业补充医疗保险基金。

劳动保障部对全国社会保障基金划转及管理运营情况实施现场监督。

在全国范围内统一部署及与有关部门联合进行的社会保障基金专项监督
检查,按照专项监督检查规定执行,不适用本规则。

第四条 社会保障基金现场监督应当遵循依法监督、实事求是、客观公
正的原则。

第五条 社会保障基金现场监督人员应具备下列条件:

(一)熟悉社会保障法律、法规和政策;

(二)掌握财政、金融和审计等专业知识;

(三)具有相应的调查研究、综合分析和文字表达能力;

(四)法律、法规规定的其他条件。

第六条 劳动保障行政部门基金监督机构根据现场监督任务,组成检查
组并指定检查组长。检查组长有权对检查组成员工作进行监督,对检查质量
及结果负责。检查组成员应由两名以上监督人员组成。成员可由基金监督机
构工作人员组成,也可由基金监督机构委托的有关单位或中介机构工作人员
组成。

检查遇到重大问题应向劳动保障行政部门基金监督机构请示报告。检查
组接受基金监督机构领导,不受其他单位和个人干涉。

第七条 实施现场监督前,检查组应收集与检查事项有关的法律法规、
政策规定及其他资料,主要包括:

(一)社会保障法律、法规和政策规定及其他相关法律、法规和政策规
定;

(二)个人或单位举报、上级机关交办、有关部门移送的材料;

(三)被监督单位有关情况和材料;

(四)与检查有关的其他资料。

第八条 现场监督前,检查组应拟定现场监督实施方案。现场监督实施
方案经基金监督机构批准后,由检查组负责组织实施。现场监督实施方案主
要包括下列内容:

(一)被监督单位名称和基本情况;

(二)检查目的;

(三)检查范围、内容和重点;

(四)预定检查起止日期;

(五)监督人员及其分工;

(六)编制日期。

第九条 劳动保障行政部门基金监督机构一般应于现场监督3个工作日前,
向被监督单位下达现场监督通知书。现场监督通知书应统一编制文号,加盖
劳动保障行政部门公章。现场监督通知书主要包括下列内容:

(一)被监督单位名称;

(二)检查依据、范围、内容和方式;

(三)检查起始时间;

(四)要求被监督单位配合事项;

(五)监督人员名单;

(六)签发日期及公章。

基金监督机构认为提前向被监督单位下达现场监督通知书,可能会影响
检查结果时,可以选择适当时间或方式下达现场监督通知书。

第十条 检查组按现场监督通知书规定时间进驻被监督单位,出示有效
证件。检查组应向被监督单位说明检查依据、目的、内容、范围、时间等,
要求被监督单位介绍有关情况,提供有关文件、资料和其他事项。被监督单
位应主动配合,全面提供与检查事项相关的资料,真实反映有关问题,并根
据监督人员要求,就其真实性、完整性做出书面承诺。

第十一条 现场监督过程中,发现现场监督实施方案与实际情况不相适
应或客观情况发生变化等,检查组报基金监督机构同意后,可调整现场监督
实施方案。

第十二条 现场监督人员应运用监盘、观察、询问、记录、计算、复核、
复制、分析等方法,审查被监督单位的银行开户、会计凭证、会计帐簿、会
计报表、业务台帐、统计报表,查阅与检查事项有关的文件、资料、合同,
检查现金、存款、有价证券,向有关单位和个人进行调查,并取得有关证据。

第十三条 监督人员应记录检查发现的重要事项,编制现场监督工作底稿。
现场监督工作底稿应一事一稿,并附有关检查证据。现场监督工作底稿经检
查组审定后,送被监督单位相关人员签署意见。现场监督工作底稿主要包括
下列内容:

(一)现场监督工作底稿编号;

(二)被监督单位名称;

(三)重要事项发生日期、文件号、凭证号、原会计分录和金额等内容
摘录;

(四)附件主要内容及数量;

(五)被监督单位相关人员意见及签名;

(六)编制人员签名及日期;

(七)复核人员签名及日期。

第十四条 检查证据是现场监督工作底稿反映重要事项的依据,主要包
括财务帐表、文件资料复印件及谈话记录等。检查证据应由有关单位人员签
名或盖章。有关人员和单位拒绝签名或盖章的检查证据,应注明原因和日期。
拒绝签名或盖章不影响客观事实的证据仍然有效。监督人员应对被监督单位
或有关人员有异议的检查证据进行核实。

第十五条 现场监督结束时,检查组应向被监督单位通报情况,听取被
监督单位意见和建议。

第十六条 检查组应根据现场监督工作底稿及有关法规、政策和资料,
综合分析检查情况,及时提出现场监督报告,一般在离开现场后7个工作日
内完成。现场监督报告主要包括下列内容:

(一)检查工作情况;

(二)检查范围、内容、方式和时间;

(三)被监督单位基本情况;

(四)被监督单位存在问题、评价、结论和依据;

(五)意见和建议;

(六)检查组长签名和日期。

第十七条 现场监督报告应送被监督单位征求意见。被监督单位应在接
到报告10日内提出书面意见。逾期未提书面意见的视同无异议,监督人员应
予注明。被监督单位对报告有异议,检查组应进一步研究核实,并据实修改
现场监督报告。

第十八条 检查组应在接到被监督单位书面意见后7日内,向劳动保障行
政部门基金监督机构提交现场监督报告,并附被监督单位意见。遇有特殊情
况,经基金监督机构同意,提交现场监督报告的时间可适当延长。

第十九条 基金监督机构对检查组提交的报告应予以审核。审核主要包
括下列内容:

(一)检查的有关事项是否清楚;

(二)检查证据是否充分、合法、具有说服力;

(三)检查程序是否符合有关规定。

对事实不清、证据不足的现场监督报告,基金监督机构应责成检查组长
说明情况或核实,也可另行调查取证核实。

第二十条 劳动保障行政部门基金监督机构根据现场监督报告,分别作
如下处理。

不需要行政处理的,下达监督意见书。监督意见书主要包括下列内容:

(一)主送单位;

(二)检查情况;

(三)评价和整改意见;

(四)发文机关和日期。

需要行政处理的,下达处理意见书。处理意见书主要包括下列内容:

(一)主送单位及抄送单位;

(二)被监督单位违纪违规事实及处理意见;

(三)处理意见执行期限和要求;

(四)建议政府及有关部门处理意见;

(五)发文机关和日期。

需要政府或上级主管部门处理的重大问题,应及时报告。报告主要包括
下列内容:

(一)主送单位;

(二)检查情况;

(三)被监督单位违纪违规事实;

(四)处理建议;

(五)发文机关和日期。

第二十一条 被监督单位接到处理意见书后应按要求进行整改,并将处
理和整改结果报基金监督机构。基金监督机构应检查处理意见的执行情况。

第二十二条 现场监督结束后,检查组应做好检查材料的整理归档工作,
并及时移交基金监督机构。基金监督机构要做好后续资料的收集归档工作,
妥善保管归档材料。归档主要包括下列资料:

(一)现场监督实施方案;

(二)现场监督通知书;

(三)现场监督工作底稿;

(四)现场监督报告;

(五)被监督单位对现场监督报告的书面意见;

(六)监督意见书、处理意见书及建议处理报告;

(七)被监督单位整改及处理结果报告;

(八)其他应归档资料。

附件:1.现场监督实施方案(样式)

2.现场监督通知书(样式)

3.现场监督工作底稿(样式)

4.现场监督谈话记录(样式)


附件1 现场监督实施方案(样式) 1页
_____________________________________________________________________
| 编制依据及| |
| 项目名称 | |
|______________|_____________________________________________________|
| | |
| 被 | 单位名称: |
| 监 |_____________________________________________________________|
| 督 | |
| 单 | 单位主管部门: |
| 位 |_____________________________________________________________|
| 情 | | |
| 况 | 单位地址: |邮编: |
| |____________________________________|________________________|
| | | | |
| | 单位负责人: |职务: |电话: |
| |______________________|_____________|________________________|
| | | | |
| | 财务负责人: |职务: |电话: |
| |______________________|_____________|________________________|
| | |
| | 基本情况: |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
|______|_____________________________________________________________|
| | | |
| 检 | | |
| 查 |检查目的 | |
| 情 | | |
| 况 |_____________|_______________________________________________|
| | | |
| |检查范围、 | |
| |内容和重点 | |
| | | |
| |_____________|_______________________________________________|
| | | |
| |检查工作起止 | |
| |日期和安排 | |
|______|_____________|_______________________________________________|









现场监督实施方案(样式)2页
______________________________________________________________________
| | | | |
| | 检查组组长: |职务: |电话: |
| |______________________|_____________|________________________|
| 检 | | |
| | | |
| 查 | | |
| | | |
| 组 | | |
| | 检查组成 | |
| 情 | 员及分工 | |
| | | |
| 况 | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| |____________|________________________________________________|
| | | | |
| | 劳动保障行政主管部门: |联系人: |电话: |
|______|______________________________|_____________|________________|
| | |
| 其 | |
| 他 | |
| 有 | |
| 关 | |
| 内 | |
| 容 | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
|______|_____________________________________________________________|

批准人: 编制人:
批准日期: 编制日期:


附件2 劳动保障部(厅、局)
现场监督通知书(样式)

劳社现监[20 ] 号:
______________________________________________________________________



_____________________:


根据_____________________________________________________________

_____________________________________________________________________

__________________________________________,决定派出检查组,自 年

月 日起,对你单位_________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________进行检查。请予配合,并提供有关资料和必要的工作条

件(配合检查工作的具体要求见附件)。


检查组组长:

检查组成员:


劳动保障行政部门公章

年 月 日

附件3 现场监督工作底稿

第 号

______________________________________________________________________
| 被监督单位名称: |
| |
|____________________________________________________________________|
| 重要事项内容摘要: |
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|____________________________________________________________________|
| 附件主要内容及张数: |
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|____________________________________________________________________|
| 被监督单位相关人员意见: |
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| 被监督单位相关人员签名: 年 月 日 |
|____________________________________________________________________|


编制人员签名: 年 月 日 复核人员签名: 年 月 日

注:1.被监督单位相关人员签署意见时,应认定检查工作底稿摘录的事项是否真实,
如属实,签“情况属实”;如不实,签“情况不实”,并附书面说明;
2.工作底稿应一事一稿,纸张不够可续页。

附件4
现场监督谈话记录
第 次
________________________________________________________________________

谈话时间________________________谈话地点________________________________

谈 话 人________________________记 录 人________________________________

谈话对象_______________性别________出生年月_______________民族__________

政治面目_______________________文化程度_______________职务__________

工作单位____________________________________________________________

现在住址____________________________________________________________
________________________________________________________________________

标题
__________________________________________________________________________
内容
__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________
谈话对象签字 第1页 共 页

注:纸张不够可续页



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山东省农业机械管理条例

山东省人大常委会


山东省农业机械管理条例

1994年12月6日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 根据1997年10月15日山东省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议关于修订《山东省农业机械管理条例》第十一件地方性法规的决定第一次修正 根据2005年3月31日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议关于修改《山东省农业机械管理条例》的决定第二次修正



第一章 总 则
第一条 为加强农业机械管理,建立健全农业机械社会化服务体系,保障农业机械生产者、销售者、使用者的合法权益,加快农业现代化步伐,促进农村经济发展,根据国家有关法律、法规,结合本省实际情况,制定本条例。
第二条 本条例所称农业机械,是指用于种植业、林业、畜牧业、渔业、农副产品加工业的动力机械及其配套作业机械。
第三条 凡在本省行政区域内从事农业机械生产、销售、使用、维修等活动的单位和个人,均须遵守本条例。
第四条 各级人民政府应当将农业机械事业纳入国民经济和社会发展计划,增加对农业机械事业的投入,鼓励开展农业机械科学技术研究,发展农业机械教育事业,完善农业机械服务体系,逐步实现农业机械化。
第五条 县级以上农业机械管理部门是同级人民政府的农业机械行政主管部门,负责本辖区内的农业机械管理工作。
县级以上畜牧、林业、渔业等行政管理部门依照同级人民政府规定的职责,负责本行业的农业机械的管理工作。
  第二章 科研与生产
第六条 各级人民政府鼓励和支持农业机械科研单位和生产企业引进及开发先进、适用的农业机械,鼓励和支持农业生产经营组织和农业劳动者使用先进、适用的农业机械。
第七条 农业机械科研和推广所需经费,应当列入财政预算,并随着经济的发展逐年增加。
各级人民政府筹集建立的农业技术推广资金,应当安排一定比例专项用于农业机械的推广应用,任何单位和个人不得截留或者挪用。
第八条 各级人民政府应当采取措施,保障和改善农业机械科研和推广人员的工作条件和生活条件,保持农业机械技术推广机构和专业技术人员的稳定。
第九条 省农业机械行政管理部门应当会同有关部门确定、公布推广的农业机械产品目录,并定期调整。列入前款目录的产品,应当由农业机械生产者自愿提出申请,并通过省农业机械试验鉴定机构进行的先进性、适用性、安全性和可靠性鉴定。
第十条 农业机械生产企业必须具备与所生产的农业机械相适应的生产条件。实行生产许可证管理的农业机械,生产企业必须在取得该产品的生产许可证后,方可生产。
生产、经营未列入推广的农业机械产品目录并涉及人身财产安全、农业环境保护的农业机械产品的,还应当向农业机械行政管理部门备案。
第十一条 农业机械生产企业必须对其生产的产品质量负责。禁止生产国家明令淘汰的农业机械产品。
  第三章 销售与使用
第十二条 农业机械销售企业必须具备一定的检测手段和保管养护条件,配备熟悉所售产品知识的人员。
第十三条 农业机械销售者必须严格执行进货检查验收制度。进货时应当验明产品合格证明和其他标识;对实行生产许可证管理的产品,还必须验明生产许可证。
第十四条 农业机械销售者必须对其销售的产品质量负责,并规定保证期。在保证期内,应当负责对用户实行包修、包换、包退;因质量不符合标准给用户造成损失的,应当负责赔偿。
销售者依照前款规定负责包修、包换、包退或者赔偿损失后,属于生产者或者向其提供产品的其他供货者责任的,销售者有权依法向生产者或者供货者追偿。
第十五条 农业机械销售者必须执行国家价格管理规定,对其所销售的农业机械产品应当明码标价。禁止销售国家明令淘汰的或者假冒伪劣的农业机械产品。
第十六条 工商行政管理部门应当依法加强对旧农业机械交易的监督管理,农业机械行政管理部门应当依法予以协助。经销旧农业机械不得以旧冒新,以次充好。
第十七条 农业机械行政管理部门应当按照国家和省的有关规定,加强对农业机械作业区域内农业机械的使用管理和安全监督检查。
第十八条 拖拉机、联合收割机等实行牌证管理的农业机械投入使用前,必须到县级农业机械行政管理部门办理注册登记手续领取农业机械号牌、行驶证。
第十九条 申请农业机械注册登记,应当提交以下证明、凭证:
  (一)农业机械所有人的身份证明;
  (二)农业机械销售发票或者其他能够证明其合法来历的证明;
  (三)农业机械整机出厂合格证明或者进口农业机械进口凭证;
  (四)法律、行政法规规定应当在农业机械登记时提交的其他证明、凭证。
  农业机械行政管理部门应当自受理申请之日起五个工作日内完成登记审查工作,对符合前款规定条件的,应当发放农业机械登记证书、号牌和行驶证;对不符合前款规定条件的,应当向申请人说明不予登记的理由。
对已领取号牌、行驶证的农业机械,应当按照国家有关规定定期进行安全技术检验。
第二十条 农业机械驾驶人员必须持有农业机械行政管理部门核发的农业机械驾驶证,方可驾驶农业机械,并按照国家规定定期接受审验。农业机械驾驶人员需驾驶准驾机型以外的农业机械的,应到农业机械行政管理部门办理增驾手续。
第二十一条 农业机械驾驶人员申领驾驶证,应当向县级农业机械行政管理部门提交以下材料:
  (一)农业机械驾驶证申请表;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)体检证明;
  (四)法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
  符合法定条件并经考试合格的,由农业机械行政管理部门发给农业机械驾驶证。
第二十二条 农业机械驾驶培训机构应当具备与其培训活动相适应的场地、设备、人员、规章制度等条件,取得省农业机械行政管理部门颁发的农业机械驾驶培训许可证明,方可从事相关培训活动,并定期接受市级以上农业机械行政管理部门审验。
第二十三条 农业机械驾驶人员必须按规定持证驾驶,严格遵守交通规则,不得违章载人;饮酒,或者患有妨碍安全驾驶农业机械的疾病,或者过度疲劳影响安全驾驶的,不得驾驶农业机械。
农业机械操作人员必须严格执行农业机械安全操作规程,不得违章作业。
第二十四条 农业机械号牌应当安装在指定位置,并保持清晰。农业机械行驶证应当随机携带。不得伪造、变造或者使用伪造、变造农业机械牌证、驾驶证。
农业机械必须保持机况良好,安全设备和机件装置必须齐全有效。农业机械在易燃物场区作业时,应当安装防火罩。
第二十五条 农业机械行政管理部门应当按照有关规定,建立农业机械更新报废制度。
  第四章 服务体系
第二十六条 县级以上农业机械行政管理部门和乡(镇)农业机械管理服务站应当建立健全农业机械社会化服务体系,为农业生产经营组织和农业劳动者提供农业机械示范推广、实用技术培训、维修、信息、中介等社会化服务。
第二十七条 各级人民政府应当鼓励和支持农业生产经营组织和农业劳动者兴办各项农业机械服务业,建立服务网点,为农民提供各项农业机械服务。
第二十八条 乡(镇)、村集体经济组织应当根据自愿原则,组织本地农业机械所有者,开展以机耕、机播、排灌、植保、收割、运输等为主要内容的农业机械服务。
第二十九条 农业机械所有者为他人提供农业机械作业服务,其作业质量必须符合农业机械行政管理部门制定的作业标准;没有制定作业质量标准的,按农业机械所有者和用户双方协商拟定的标准作业。作业质量不符合标准的,应当返工重作,或者减收服务费,赔偿经济损失。
第三十条 农业机械维修者应当按照国家有关规定向县级农业机械行政管理部门申领《农业机械维修技术合格证》,并在审定的维修等级和修理范围内承揽维修业务。
农业机械维修者必须依照有关农业机械维修技术标准进行维修服务,并对维修质量负责。在保修期内,因维修质量造成损失的,应当返修或者赔偿经济损失。
第三十一条 购置国家推广的某些大中型农业机械的单位和个人,当地人民政府可给予适当补贴。
  第五章 法律责任
第三十二条 违反本条例第十一条、第十四条、第十五条、第十六条规定的,由工商行政、技术监督等管理部门依照《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律法规的规定处理。
第三十三条 违反本条例规定,农业机械驾驶人员有下列行为之一的,由农业机械行政管理部门或者其委托的农业机械安全监理机构给予警告,责令限期改正;逾期不改正的,可处以二百元以下罚款:
  (一)饮酒后驾驶农业机械的;
  (二)无驾驶证驾驶农业机械或者驾驶无牌、无证农业机械的;
  (三)伪造、变造或者使用伪造、变造农业机械牌证、驾驶证的;
  (四)驾驶未经检验或者检验不合格的农业机械的;
  (五)违章载人的。
  有前款第一项行为,情节严重的,可暂扣十日以下农业机械驾驶证;有前款第三项行为的,应当收缴伪造、变造的农业机械牌证、驾驶证。
第三十四条 违反本条例规定,农业机械驾驶人员、操作人员有下列行为之一的,由农业机械行政管理部门或者其委托的农业机械安全监理机构给予警告,责令限期改正;逾期不改正的,可处以五十元以下罚款:
  (一)驾驶与驾驶证准驾机型不符的农业机械的;
  (二)不按本条例规定参加驾驶员审验或者审验不合格仍驾驶农业机械的;
  (三)不按规定安装农业机械号牌的;
  (四)不携带驾驶证、行驶证的;
  (五)在易燃物场区作业时,未安装防火罩的。
第三十五条 公民、法人或者其他组织认为行政机关作出的具体行政行为侵犯其合法权益,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三十六条 拒绝、阻碍有关行政管理部门的工作人员执行公务的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十七条 农业机械等行政管理部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第六章 附 则
第三十八条 本条例自公布之日起施行。


[案情]

2002年,甲市某开发商计划对当地某地块进行房产开发,建设商品房出售。在尚未取得土地使用权的情况下,其与众多购房者签订了《认购书》,其中约定:出售期房某栋某某室住宅,建筑面积X平方米,每平方米1800元,2004年某月前交付。除此以外,《认购书》还包含了其他一般商品房买卖合同之必须条款。购房者依约交纳了定金及部分房款后,开发商因拿地手续及搬迁等原因无力动工,遂通知购房者退款并商议赔偿事宜,但一部分购房者并未接受开发商的解约请求。2011年,该开发商取得了该地块土地使用权,遂开工建设,并于2012年取得了商品房预售许可证,预售价格每平方米近8000元,现已全部预售完毕,并依法办理了不动产预告登记。此时,当初未接受退款解约安排的部分购房者要求开发商继续履行《认购书》或赔偿房屋差价全额,开发商则主张合同无效,遂引起诉讼。

[分歧]

本案争议焦点为:1.原被告双方签订的《认购书》如何定性?对此问题,一种观点认为是预约,一种认为是本约。2.《认购书》是否为有效合同,有关损失如何计算?对此,一种观点认为《认购书》有效,赔偿应依原告诉求;一种观点认为《认购书》有效,但差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。

[评析]

1.《认购书》是本约 所谓预约,指约定将来订立一定合同的合同;因履行预约而订立的合同为本约。判断一个合同究竟为本约还是预约,应专注于其实质内容,探求当事人的真意,而非合同所使用的名称。本案《认购书》是否为本约,不应以房地产开发进程为标准,更不应以该协议的名称是否为“认购书”为准,而应考察其内容是否符合房屋买卖合同的构成要件,探求和判断当事人的真意,据此对合同的性质做出认定。应当明确的是,订立预约在交易上属于例外,如有疑义,应认定为本约。本案中的《认购书》在名称上虽有预约之嫌,但已经具备了商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经按照约定收受了部分购房款,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,该《认购书》应当认定为商品房预售合同,应认定为本约。

2.本案《认购书》有效 国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定:“商品房预售应当符合以下条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”本案中《认购书》签订之时,该条所有要件均未得到满足,根据合同法第五十二条第(五)款之规定,《认购书》虽成立,却因违反行政法规而无效。但是开发商对涉案房地产项目的开发进展弥补了《认购书》效力上的缺陷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案诉讼发生时,被告已完全获得了商品房预售所需资质,使得《认购书》并不必然无效,而属法官自由裁量,“可以”认定有效。

3.本案原告请求继续履行合同或差价全额赔偿的诉求无法满足 本案预售商品房已进行不动产预告登记的事实决定了原告继续履行合同的诉求无法得到满足。首先,根据债与合同法的基础理论,普通债权之间关系平等,所以原告并不能因商品房买卖合同签订在先而取得优先履行之优势地位。相反,物权法第二十条规定的不动产预告登记制度赋予了“经过预告登记的商品房预售合同”以物权保护力度。本案中签订在后的预售合同已经不动产预告登记,使得后一购房人对涉案标的物具有了物权法上的排他性优势。所以,原告继续履行合同的诉求已丧失执行的可能性。其次,在赔偿金额的确认上,需要注意的是,早在合同签订不久,被告就明确了根本违约的意思表示,根据合同法中“减损原则”,原告应负有采取措施,减少损失的义务,否则将承担扩大的损失部分。所以对于原告的差价全额赔偿之请求并不能得到法院的全部支持,差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。被告在退还预收房款外,首先应当双倍返还定金,尚不能弥补房款差额的,则由被告予以赔偿损失。

(作者单位:江苏省常州市中级人民法院)

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